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Infiltrazioni d'acqua nel condominio: cosa fare e chi paga i danni?

di Oberdan Pantana

22/10/2023 10:50

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Torna, come ogni domenica, la rubrica curata dall’avv. Oberdan Pantana, "Chiedilo all'avvocato". Questa settimana, le numerose mail arrivate hanno interessato principalmente le controversie condominiali e, in particolare, le infiltrazioni negli appartamenti.

Ecco la risposta dell’avvocato Pantana alla domanda posta da una lettrice di Macerata che chiede: "Chi risponde dei danni da infiltrazioni di acqua piovana causati all’appartamento sottostante il lastrico solare di proprietà di una sola condomina?". 

Il caso di specie ci offre la possibilità di fare chiarezza riguardo ad un evento sempre più ricorrente nelle controversie condominiali. Sul punto, la Suprema Corte si è più volte espressa affermando che, "in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, sono responsabili ex art. 2051 c.c. sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria". 

"Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione - si legge ancora - per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio" (Cass. Sez. Unite, n. 9449/2016).

Per tali ragioni in risposta alla nostra lettrice è corretto affermare che: "Qualora l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni di acqua piovana nell’appartamento sottostante rispondono, sia il proprietario del lastrico stesso per un terzo delle spese di riparazione, sia il condominio per i restanti due terzi (Cass., Sez. II Civile, ordinanza n. 951/20)". Rimango in attesa come sempre delle vostre richieste via mail, dandovi appuntamento alla prossima settimana.