Torna, come ogni domenica, la rubrica curata dall’avv. Oberdan Pantana, "Chiedilo all'avvocato". Questa settimana, le numerose mail arrivate hanno interessato principalmente la tematica relativa all’utilizzo in condominio delle aree comuni. Ecco la risposta dell’avv. Oberdan Pantana, alla domanda posta da una lettrice di Porto Recanati che chiede: "E’ legittima la sosta di motocicli e biciclette negli androni del condominio?"

Il caso di specie è stato recentemente affrontato in un giudizio di merito nel quale una condomina conveniva davanti al Tribunale il condominio (e alcuni condòmini) chiedendo l'accertamento della illegittimità della sosta di motocicli e biciclette nell'androne, area comune destinata esclusivamente al transito pedonale.

Si doleva del fatto che l'area in questione veniva sistematicamente utilizzata da alcuni condòmini per parcheggiarvi motocicli e biciclette con conseguente ostruzione dell'accesso agli alloggi e deterioramento della pavimentazione inidonea a sostenere carichi simili. Il nocciolo della decisione verte sull'esame del contenuto e i limiti dell’art. 1102 c.c. in relazione alla destinazione delle parti comuni, segnatamente all'uso degli androni, porticati e vialetti come area di parcheggio per motocicli e biciclette.

Il Tribunale fa proprio il tradizionale principio per il quale l'uso del bene comune non deve alterare la destinazione né impedire il pari uso. Il regolamento di condominio vieta attraverso previsioni tassative la sosta in dette aree, ammettendo in via eccezionale soltanto quella temporanea per le operazioni di carico e scarico. Determinante è stato l'accertamento del giudicante circa la natura comune degli spazi in contestazione, riconducibili all'intero plesso supercondominiale, in quanto esplicitamente indicati nel regolamento contrattuale come beni comuni indivisibili (androne, porticato e vialetti).

Il Tribunale ha escluso la possibilità di una modifica tacita della destinazione d'uso per facta concludentia. Al riguardo, ha richiamato la giurisprudenza che considera vincolante la volontà dei condòmini contenuta nei regolamenti contrattuali, perlomeno sino a quando non verranno espressamente modificati nei modi previsti dalla legge. La prassi diffusa e tollerata del parcheggio è stata considerata irrilevante ai fini della liceità della condotta, confermativa di un comportamento contra legem in difetto di approvazione assembleare.

Il Tribunale ha anche respinto la tesi della presunta «non lesività» della condotta, in base al fatto che resta libero uno spazio di passaggio: la violazione dell'art. 1102 c.c. si realizza ogniqualvolta viene meno la compatibilità tra l'uso individuale e collettivo, anche senza occupazione totale del bene.

Pertanto, in risposta alla nostra lettrice risulta corretto affermare che: "È illegittima ai sensi dell’art. 1102 c.c. e del regolamento condominiale la sosta di ciclomotori e bici nell’androne e vialetti di accesso destinati al solo transito pedonale – costituenti beni comuni del supercondominio – qualora tale utilizzo alteri la destinazione d’uso ed impedisca il pari godimento da parte degli altri condomini" (Tribunale di Torre Annunziata, sentenza del 03.09.2025, n. 1970).

Rimango in attesa come sempre delle vostre richieste via mail, dandovi appuntamento alla prossima settimana.