cielo coperto (MC)
Concessioni demaniali marittime: lo Stato diventa proprietario delle opere effettuate sugli stabilimenti?
Stampa
PDF
Torna come ogni domenica la rubrica curata dall’avvocato Oberdan Pantana, "Chiedilo all'avvocato". Questa settimana, le numerose mail arrivate hanno interessato principalmente la tematica relativa alle concessioni demaniali e, nello specifico, alle opere effettuate sugli stabilimenti da parte dei titolari delle concessioni. Ecco la risposta dell’avv. Oberdan Pantana a un titolare di Civitanova Marche che chiede: "Le opere che ho costruito sull’area demaniale data in concessione restano di mia proprietà?".
La questione delle concessioni demaniali marittime per finalità turistico-ricreative è particolarmente complessa a causa degli elevati interessi economici coinvolti. Nello specifico, la recente sentenza del Consiglio di Stato del 14 ottobre 2025 n. 8024 opera una lettura dell'art. 49 del Codice della Navigazione alla luce dei principi affermati dalla Corte di Giustizia dell'Unione Europea nella sentenza dell’11 luglio 2024, causa C-598/22, contribuendo così all’evoluzione della consolidata giurisprudenza amministrativa in materia.
La pronuncia si inserisce in un orientamento che ha chiarito la compatibilità del meccanismo devolutivo previsto dalla normativa italiana con il diritto eurounitario, confermando il principio di inalienabilità del demanio pubblico e il carattere precario delle concessioni demaniali marittime. La sentenza rappresenta un contributo significativo alla definizione del quadro giuridico di riferimento per le future procedure di affidamento delle concessioni, fornendo criteri interpretativi chiari e consolidati per orientare sia l’azione amministrativa sia le scelte imprenditoriali del settore balneare.
L’art. 49 del Codice della Navigazione stabilisce che “salvo che sia diversamente stabilito nell'atto di concessione, quando venga a cessare la concessione, le opere non amovibili, costruite sulla zona demaniale, restano acquisite allo Stato, senza alcun compenso o rimborso, salva la facoltà dell'autorità concedente di ordinarne la demolizione, con restituzione del bene demaniale al pristino stato.”
Tale disposizione, che richiama l’istituto dell’accessione di cui all’art. 934 cod. civ., con deroga al principio dell’indennizzo previsto dall’art. 936 cod. civ., garantisce che il demanio marittimo rimanga patrimonio pubblico ed è espressione del principio della sua inalienabilità.
La giurisprudenza amministrativa maggioritaria ha interpretato l’art. 49 nel senso che l’acquisto si verifica “ipso iure” al termine del periodo di concessione, applicandosi anche in caso di rinnovo della concessione. Come chiarito dalla Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 34250 del 24 dicembre 2024, “decorso il termine di durata iniziale della concessione demaniale marittima, si verifica ipso iure, ai sensi dell’art. 49 cod. nav., la devoluzione automatica a favore dello Stato delle opere non agevolmente rimuovibili realizzate dal concessionario, con effetto legale immediato.”
La giurisprudenza ha inoltre distinto tra rinnovo e proroga della concessione demaniale. Come precisato dalla Corte d’Appello di Roma, Sez. I, civ., sentenza n. 4592 del 18 luglio 2025, “il rapporto concessorio cessa con il rinnovo, che integra una nuova concessione sostitutiva di quella precedente ormai scaduta, mentre non cessa con la proroga che ne determina il prolungamento della durata.”
Secondo la Corte, solo nel caso di rinnovo automatico prima della scadenza naturale della concessione, il principio dell’accessione gratuita non troverebbe applicazione.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza in commento, ha confermato che “alla scadenza dell’originaria concessione l’effetto traslativo delle opere di difficile rimozione realizzate su aree demaniali si produce automaticamente, con la conseguenza che il passaggio di proprietà si determina al verificarsi degli eventi e l’atto di incameramento ha natura puramente ricognitiva.”
Come precisato nella sentenza, “non era, dunque, necessario alcun provvedimento espresso e formale di incameramento delle opere, in quanto l’art. 49 non lo contempla tra gli elementi costitutivi della fattispecie acquisitiva ex lege.”
Una volta verificatasi l’acquisizione delle opere al demanio statale, l’amministrazione può legittimamente applicare i criteri di determinazione del canone previsti dall’articolo 1, comma 251, della legge n. 296/2006, che prevedono l’utilizzo dei valori di mercato immobiliare pubblicati dall’Agenzia delle Entrate.
Come chiarito dalla giurisprudenza di merito, “per la determinazione del canone demaniale ai sensi dell’articolo 1, comma 251, della Legge 296/2006, le pertinenze destinate ad attività commerciali devono essere inquadrate nella categoria commerciale e non terziaria quando dall’accertamento in loco risulti che i locali sono adibiti ad attività quali sala ristorante, bar, bazar e servizi accessori.”
Pertanto, in risposta al nostro lettore, il Consiglio di Stato ha evidenziato che l’art. 49 del Codice della Navigazione disciplina il rapporto autoritativo tra il concessionario e l’amministrazione, stabilendo che, al termine della concessione, le opere realizzate sul demanio sono acquisite al patrimonio dello Stato senza indennizzo, salvo diverse pattuizioni tra le parti.
Tuttavia, la sentenza precisa che “ciò non impedisce di valutare, nelle future gare per l’affidamento delle concessioni, la possibilità di riconoscere al concessionario uscente un’equa remunerazione degli investimenti effettuati per le opere installate sul demanio marittimo.”
Tale valutazione, si legge nella sentenza, dovrà essere effettuata caso per caso, tenendo conto della natura delle opere, dell’equilibrio economico-finanziario della concessione e degli investimenti non ammortizzati. Rimango in attesa, come sempre, delle vostre richieste via mail, dandovi appuntamento alla prossima settimana.
Post collegati
Commenti