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Chi compra l’appartamento è responsabile delle spese condominiali precedenti del venditore?

Chi compra l’appartamento è responsabile delle spese condominiali precedenti del venditore?

Torna, come ogni domenica, la rubrica curata dall’avv. Oberdan Pantana, “Chiedilo all'avvocato”. Questa settimana, le numerose mail arrivate hanno interessato maggiormente il tema condominiale e i relativi rapporti anche economici.

Ecco la risposta dell’avv. Oberdan Pantana, alla domanda posta da una lettrice di Porto Recanati che chiede: “L’acquirente di un appartamento deve rispondere del mancato pagamento delle spese condominiali precedenti del venditore?"

A tal proposito risulta utile portare la recente vicenda risolta poi in Cassazione sull'azione di indebito soggettivo proposta dall'acquirente di un immobile sito in un condominio avverso il pagamento delle spese condominiali intimatole dalla venditrice.

In particolare, l'acquirente dell'appartamento sosteneva che i contributi condominiali fossero di spettanza della venditrice, in quanto relativi a voci di spesa antecedenti l'alienazione dell'immobile.

A riguardo, la Suprema Corte ha evidenziato che la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contribuiti dovuti al Condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'articolo 63, comma 2, disp. att. c.c.

Articolo secondo cui il principio dell'ambulatorietà, in base al quale l'acquirente di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidamente con lui, ma non al suo posto, opera solo nei confronti dei rapporti esterni con il condominio, non anche nei rapporti interni tra acquirente e venditore. 

In quest'ultimo rapporto, infatti, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'appartamento risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandolo, è divenuto condomino e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del principio dell'ambulatorietà, ha comunque diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa (Cass. Civ. n. 1956/2000). 

Pertanto, in risposta alla domanda della nostra lettrice si può affermare che: “La responsabilità solidale dell’acquirente dell’immobile per le spese condominiali pregresse è limitata al biennio precedente l’acquisto e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali di tale periodo, in virtù del principio dell'ambulatorietà, ha comunque diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa” (Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza del 09.05.2022, n. 145331). Come sempre rimango in attesa delle vostre mail richieste dandovi appuntamento alla prossima settimana.

                                                                          

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