cielo sereno (MC)
Omessa verifica della proprietà immobiliare: è responsabile il notaio?
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Torna, come ogni domenica, la rubrica curata dall’avv. Oberdan Pantana, "Chiedilo all'avvocato". Questa settimana, le numerose mail arrivate hanno interessato principalmente la tematica relativa alla responsabilità professionale e, nello specifico, a quella a seguito di un atto di compravendita.
Ecco la risposta dell’avv. Oberdan Pantana, alla domanda posta da un lettore di Civitanova Marche che chiede: “È responsabile il notaio che omette di verificare la proprietà dell’abitazione oggetto di compravendita?”
Il caso di specie ci offre la possibilità di far chiarezza su una questione molto delicata, su cui ha avuto modo recentemente di pronunciarsi il Tribunale di Salerno, in merito ad una causa nella quale l'attore aveva acquistato nel 2005 un box auto, con atto di compravendita rogato da un notaio, sulla base delle dichiarazioni di proprietà rese dalla società venditrice.
Successivamente, era stato convenuto in giudizio dalla reale proprietaria del bene, che otteneva con sentenza del 2014 la declaratoria di inefficacia della vendita, con conseguente obbligo di rilascio del box e condanna dell'acquirente alle spese di lite.
Ricevuta la notifica della sentenza e del precetto, l'acquirente rilasciava l'immobile nel 2015 e agiva quindi nei confronti del notaio per responsabilità professionale, chiedendo il ristoro del prezzo corrisposto, delle spese di giudizio e del maggior danno da ritardo, fondando la domanda sull'inadempimento del contratto d'opera professionale ex art. 1176 c.c. e sulla violazione dei doveri di diligenza nell'accertamento della titolarità del bene.
Sul piano dei doveri professionali, il Tribunale richiama un consolidato orientamento della Cassazione secondo cui il notaio rogante una compravendita immobiliare è tenuto non solo a recepire la volontà delle parti, ma anche a svolgere tutte le attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare il conseguimento del risultato tipico del contratto, incluse le visure catastali e ipotecarie per accertare la proprietà del bene e l'assenza di vincoli.
La fonte di tale obbligo è da individuare nel combinato disposto degli artt. 2913 c.c. e 28 della legge notarile, negli artt. 4 e 14 del d.P.R. n. 640/1972, nonché, oggi, nella clausola generale di buona fede oggettiva e correttezza ex artt. 1175 e 1374 c.c., che integra il contenuto della prestazione professionale.
Il giudice ribadisce che l'attività del notaio non è limitata alla mera redazione dell'atto, ma si estende alle verifiche necessarie per assicurare che il trasferimento sia effettivo e opponibile, qualificando tali controlli come parte integrante dell'obbligazione professionale, salvo espresso esonero per iscritto, giustificato da concrete esigenze delle parti.
Nella specie, non risultava alcuna clausola di esonero, né era stato allegato un contesto di urgenza che potesse giustificarlo; il notaio si era limitato a recepire le dichiarazioni dell'alienante circa la proprietà del bene, senza alcuna verifica documentale idonea a scongiurare il rischio di vendita di cosa altrui.
Accertata la natura di vendita di cosa altrui e la successiva declaratoria giudiziale di inefficacia dell'atto, il Tribunale afferma la responsabilità contrattuale del notaio per inadempimento, escludendo che la concorrente responsabilità negoziale del venditore possa valere ad elidere o ridurre l'obbligo risarcitorio del professionista verso il cliente.
Pertanto, in linea con la più recente giurisprudenza di legittimità ed in risposta alla domanda del nostro lettore, si può affermare che: "È responsabile il notaio che omette di svolgere tutte le attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare il conseguimento del risultato tipico del contratto" (Trib. Salerno, Sez. II, sentenza n. 17 del 02.01.2026).
Rimango in attesa come sempre delle vostre richieste via mail, dandovi appuntamento alla prossima settimana.
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