Varie Provincia Macerata

È in affitto e molesta i vicini: il locatore può risolvere il contratto?

di Oberdan Pantana

26/11/2023 10:20

Stampa PDF

In questa settimana, le numerose mail arrivate hanno interessato tematiche riferibili al rapporto tra locatore e conduttore, oltre a quello riferibile anche ai vicini di abitazione. Ecco la risposta dell’avvocato Oberdan Pantana alla domanda di una lettrice di San Severino Marche che chiede: "È motivo di inadempimento contrattuale il comportamento del conduttore che reca molestia ai vicini?". 

A tal proposito risulta utile riportare il caso giuridico con il quale un locatore ha intentato azione di risoluzione per inadempimento, nel corso di un rapporto locatizio ad uso abitativo, nei confronti di una conduttrice, per comportamenti molesti, in ottemperanza a quanto previsto dell’articolo 2 del contratto sottoscritto dalle parti, che vietava al conduttore di "compiere atti e tenere comportamenti che potessero recare molestie agli altri abitanti dello stabile".

La vicenda è approdata in Cassazione a seguito del ricorso della donna dopo essere stata condannata sia in I° che in II° al rilascio dell’immobile. Proprio la Cassazione ha rigettato il ricorso richiamando anche il mutato orientamento giurisprudenziale che aveva interessato l’articolo 1587 del codice civile.

A riguardo, infatti, la giurisprudenza avrebbe dapprima individuato la ratio dell’articolo 1587 del codice civile nell’abuso del godimento del bene locato solo nel momento in cui sono "modificati lo stato di fatto e la destinazione d’uso dell’immobile" e nella misura in cui dette modifiche comportassero "un danno economico al locatore" o alterassero "la conservazione del bene locato" che deve essere restituito nelle identiche condizioni in cui è stato ricevuto.

Successivamente si assiste ad una interpretazione estensiva del dettato normativo, individuando l’abuso anche in assenza di modificazione di fatto dell’immobile o cambio della destinazione d’uso, qualora l’uso vada comunque a pregiudicare il valore dell’immobile stesso.

Viene, introdotto, quindi un altro criterio ovvero il comportamento del conduttore che molesta i vicini, a seguito del quale si configura l’inadempimento contrattuale per abuso della cosa locata.

Il locatore dovrebbe rispondere verso gli altri inquilini come di fatto proprio, se tollerasse tali molestie. Quindi il contratto può essere risolto non solo se vi è diminuzione del bene locato, ma anche quanto ipoteticamente il locatore potrebbe diventare responsabile nei confronti dei vicini per le molestie del conduttore.

 Pertanto, in risposta alla nostra lettrice di San Severino Marche risulta corretto affermare che: "La condotta del conduttore è motivo di abuso di bene locato, se rinviene da atti molesti volti a recare danno agli altri abitanti dello stabile. E’ oltremodo ravvisabile l’inadempimento contrattuale qualora, anche in assenza di modificazione di fatto dell’immobile o cambio della destinazione d’uso, l’utilizzo possa comunque pregiudicare il valore dell’immobile stesso, ciò in applicazione dell’articolo 1587 del codice civile" (Cass. Civ., Sez. III, ordinanza n. 22860/20). Rimango in attesa come sempre delle vostre richieste via mail, dandovi appuntamento alla prossima settimana.