Attualità Macerata

Il condomino in regola con i pagamenti può opporsi al precetto per l'escussione dei condòmini morosi?

di Oberdan Pantana

09/04/2023 11:30

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Torna, come ogni domenica, la rubrica curata dall’avv. Oberdan Pantana, “Chiedilo all'avvocato. Questa settimana, le numerose mail arrivate hanno interessato principalmente la tematica riguardante i rapporti condominiali in presenza di mancati pagamenti.

 Ecco la risposta del legale Oberdan Pantana, alla domanda posta da un lettore di Porto Recanati che chiede: “Il condomino in regola con i pagamenti può opporsi al precetto per la preventiva escussione dei condomini morosi?”.

Tale circostanza ci offre la possibilità di far chiarezza riguardo ad una fattispecie molto dibattuta nelle aule di Tribunale, ed a tal proposito, la Suprema Corte recentemente ha avuto modo di pronunciarsi in una vicenda i cui protagonisti sono stati due condomini in regola con i pagamenti contro gli atti di precetto notificati da un creditore del condominio in forza di una sentenza divenuta esecutiva: i due condomini contestavano la propria regolare posizione con i pagamenti pro rata dovuti, invocando dunque la preventiva escussione dei condomini morosi, mentre il creditore soccombente ha proposto ricorso in Cassazione.

Il Collegio sottolinea come la sentenza impugnata abbia fatto corretta applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c., come modificato dalla legge n. 220/2012. Il comma 1 dispone infatti che l'amministratore «è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi», mentre il comma 2 stabilisce che «[i] creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini». In capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la propria quota viene dunque a crearsi un'obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal “beneficium excussionis” avente ad oggetto non l'intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi.

La pronuncia afferma infatti il principio secondo cui «il condomino in regola coi pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell'art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l'obbligo sussidiario di garanzia di cui all'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., ciò attenendo ad una condizione dell'azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest'ultimo».

Pertanto, in linea con la più recente giurisprudenza di legittimità e in risposta alla domanda del nostro lettore, si può affermare che: “Il creditore del condominio avente un titolo esecutivo deve chiedere il pagamento prima ai condomini morosi e solo successivamente potrà rivolgersi ai condomini che risultano già in regola con i propri pagamenti pro rata” (Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza del 17.02.2023, n. 5043). Rimango in attesa come sempre delle vostre richieste via mail, dandovi appuntamento alla prossima settimana.