cielo sereno (MC)
Usucapione e rapporti familiari: basta l'uso prolungato dell'immobile per diventarne proprietari?
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Torna, come ogni domenica, la rubrica curata dall’avv. Oberdan Pantana, “Chiedilo all'avvocato”. Questa settimana, le numerose mail arrivate hanno interessato principalmente la tematica relativa all’usucapione nei rapporti familiari e, in particolare, alla distinzione tra possesso e detenzione tollerata del proprietario. Ecco la risposta dell’avv. Oberdan Pantana, alla domanda posta da una lettrice di Montegranaro che chiede: “Ho vissuto per oltre trent’anni in una casa di proprietà di mia zia, sostenendo anche spese e lavori: posso usucapirla?”.
La questione prospettata consente di chiarire un principio fondamentale in materia di usucapione, spesso oggetto di equivoci nella prassi applicativa: il semplice decorso del tempo, pur richiesto dalla legge ai sensi dell’art. 1158 c.c., non è di per sé sufficiente a determinare l’acquisto della proprietà. È infatti necessario che il soggetto eserciti sul bene un potere di fatto che si concreti in un possesso pieno, continuato e ininterrotto, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà.
Questo profilo assume una rilevanza maggiore quando il rapporto tra le parti si inserisce in un contesto familiare o comunque caratterizzato da vincoli di stretta parentela, in cui l’utilizzo dell’immobile è riconducibile a dinamiche di solidarietà familiare, assistenza reciproca o mera ospitalità, le quali non presuppongono un trasferimento del possesso, ma si fondano su una semplice concessione del proprietario: la situazione di fatto che ne deriva è, di regola, qualificabile come detenzione e non come possesso, proprio in quanto originata dal consenso, anche tacito, del titolare del diritto.
In questo senso si colloca l’art. 1144 c.c., il quale stabilisce che gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso, perciò, qualora il proprietario consenta a un parente di abitare o utilizzare il bene, anche per periodi lunghi, tale circostanza non è idonea, di per sé, a mutare la natura del rapporto né a far maturare un possesso utile ai fini dell’usucapione.
La giurisprudenza ha più volte chiarito che, nei rapporti familiari, la lunga durata dell’occupazione non è di per sé sufficiente a dimostrare l’esistenza del possesso, poiché è normale che il proprietario tolleri l’uso del bene da parte di un parente senza per questo rinunciare ai propri diritti; per questo motivo, chi vuole far valere l’usucapione ha un onere probatorio più rigoroso: non basta dimostrare di aver abitato o utilizzato l’immobile per molti anni, ma è necessario provare in modo chiaro che il proprietario si sia comportato in modo tale da far emergere un reale disinteresse o una rinuncia ai propri diritti sul bene.
A tal proposito la Corte di Appello di Catania [...] ha escluso che possano assumere rilievo decisivo ai fini della prova del possesso tali elementi trattandosi di attività pienamente compatibili con una detenzione qualificata e non indicative dell’esercizio di un potere esclusivo sul bene.
Difatti, perché possa ravvisarsi un possesso utile ai fini dell’usucapione è necessario che il comportamento del soggetto sia connotato da inequocità e idoneità a manifestare l’intenzione di esercitare un diritto pieno ed esclusivo, in aperto contrasto con la posizione del proprietario; a ciò si aggiunge il tema dell’interversione del possesso: quando la relazione con il bene abbia avuto origine da un titolo di mera detenzione, è indispensabile che il soggetto alleghi e dimostri l’avvenuto mutamento del titolo, ossia il passaggio dalla detenzione al possesso e tale trasformazione non può desumersi da un semplice mutamento interiore della volontà del detentore, né dal protrarsi nel tempo dell’utilizzo del bene, ma deve risultare da un comportamento esterno, univoco e percepibile dal proprietario.
Pertanto, in risposta alla nostra lettrice, si può affermare che, "l'usucapione è escluso ogni qual volta in cui il proprietario del bene sia a conoscenza del fatto che un altro soggetto stia utilizzando lo stesso per i propri bisogni e, ciò nonostante, ne tolleri la situazione, consentendoglielo espressamente" (Corte d’Appello di Catania, 29.01.2026, n. 127). Rimango in attesa come sempre delle vostre richieste via mail, dandovi appuntamento alla prossima settimana.
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