poche nuvole (MC)
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Torna, come ogni domenica, la rubrica curata dall’avv. Oberdan Pantana, “Chiedilo all'avvocato”.
In questa settimana, le numerose mail arrivate hanno interessato tematiche riferibili al rapporto tra locatore e conduttore oltre a quello riferibile anche ai vicini di abitazione. Il caso di specie scelto è di una lettrice di San Severino Marche che chiede: “E’ motivo di inadempimento contrattuale il comportamento del conduttore che reca molestia ai vicini?”
A tal proposito risulta utile riportare il trattato caso giuridico con il quale un locatore intentava azione di risoluzione per inadempimento, nel corso di un rapporto locatizio ad uso abitativo, nei confronti di una conduttrice, per essere quest’ultima inadempiente per comportamenti molesti, e, pertanto, a rilasciare l’immobile in ottemperanza a quanto previsto dell’art. 2 del contratto di locazione sottoscritto dalle parti, che vietava al conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che potessero recare molestie agli altri abitanti dello stabile.
Tale vicenda, approdata in Cassazione a seguito del ricorso della conduttrice dopo essere stata condannata sia in I° che in II° al rilascio dell’immobile, la stessa motivava la propria decisione di rigetto richiamando anche il mutato orientamento giurisprudenziale che aveva interessato l’art. 1587 c.c..
A riguardo sosteneva infatti che la giurisprudenza avrebbe dapprima individuato la ratio dell’art. 1587 c.c. nell’abuso del godimento del bene locato solo nel momento in cui venivano modificati lo stato di fatto e la destinazione d’uso dell’immobile e nella misura in cui dette modifiche comportassero un danno economico al locatore o alterassero la conservazione del bene locato che deve essere restituito nelle identiche condizioni in cui è stato ricevuto.
Successivamente si assiste ad una interpretazione estensiva del dettato normativo, individuando l’abuso anche in assenza di modificazione di fatto dell’immobile o cambio della destinazione d’uso, qualora l’uso vada comunque a pregiudicare il valore dell’immobile stesso. Viene, introdotto, quindi un altro criterio ovvero il comportamento del conduttore che molesta i vicini a seguito del quale si configura l’inadempimento contrattuale per abuso della cosa locata nei confronti del locatore, il quale dovrebbe rispondere verso gli altri inquilini come di fatto proprio, se tollerasse tali molestie.
Quindi il contratto può essere risolto non solo se vi è diminuzione del bene locato, ma anche quanto ipoteticamente il locatore potrebbe diventare responsabile nei confronti dei vicini per le molestie del conduttore.
Pertanto, in risposta alla nostra lettrice di San Severino Marche risulta corretto affermare che: “La condotta del conduttore è motivo di abuso di bene locato, se rinviene da atti molesti volti a recare danno agli altri abitanti dello stabile. E’ oltremodo ravvisabile l’inadempimento contrattuale qualora, anche in assenza di modificazione di fatto dell’immobile o cambio della destinazione d’uso, l’utilizzo possa comunque pregiudicare il valore dell’immobile stesso, ciò in applicazione dell’art. 1587 c.c..” (Cass. Civ., Sez. III, ordinanza n. 22860/20, depositata il 20 ottobre).
Rimango in attesa come sempre delle vostre richieste via mail, dandovi appuntamento alla prossima settimana.
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