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Ritardato rilascio dell’immobile locato: che risarcimento si può chiedere?

Ritardato rilascio dell’immobile locato: che risarcimento si può chiedere?

Torna come ogni domenica la rubrica curata dall’avvocato Oberdan Pantana, “Chiedilo all'avvocato”.

Questa settimana, le numerose mail arrivate hanno interessato principalmente la tematica relativa al risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa del mancato rilascio dell’immobile locato da parte del conduttore. Ecco la risposta dell’avv. Oberdan Pantana, alla domanda posta da una lettrice di Civitanova Marche che chiede: “Che risarcimento si può richiedere al conduttore che ritarda la restituzione dell’immobile?”.

Il caso di specie ci offre la possibilità di far chiarezza su una questione estremamente attuale, sulla quale ha avuto modo di pronunciarsi la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18946/19, la quale ha stabilito testualmente quanto segue: “Il ritardo del conduttore nella riconsegna della cosa locata, legittima soltanto la condanna generica al risarcimento del danno da occupazione oltre il limite di durata indicato in contratto, ogni differente danno, sia esso derivante da danneggiamento dell’immobile o da perdita di opportunità di vendita-locazione, deve essere adeguatamente provato” (Cass. Civ.; Sez. III; Sent. n. 18946/19, dep. 16.07.2019). 

A tal proposito occorre rilevare che l’art. 1591 c.c., cui è fatto riferimento nel proseguo della menzionata sentenza, prevedendo espressamente che, “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”, fa coincidere la somma dovuta a titolo di canone mensile, con il risarcimento del danno cagionato per il solo ritardo nella riconsegna del bene locato, attraverso una presunzione assoluta, per la quale non è ammissibile alcuna prova contraria e assicurando al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno. 

Al contrario, ogni altro pregiudizio sofferto dal locatore a causa del comportamento del conduttore, definito per l’appunto “maggior danno”, ovvero danno ulteriore, pur derivando comunque dal mancato rilascio dell’immobile entro il termine pattuito, necessita di un’autonoma allegazione probatoria. 

Difatti, la stessa Suprema Corte, in un’altra autorevole pronuncia, ha avuto modo di affermare il principio di diritto secondo il quale: “Perché sia configurabile il maggior danno da ritardo nella restituzione del bene locato, ex art. 1591 c.c., deve essere provata l’esistenza di un nesso di causalità tra la situazioni di mora del conduttore e un ulteriore danno subito dal locatore, come la perdita di più vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilità di vendita dell’immobile occupato; tale prova deve essere fornita sulla base di un plausibile giudizio prognostico, con valutazione ex ante, ovvero occorre chiedersi, ponendosi nella situazione del locatore,se, qualora il fatto dannoso, nel caso di specie, il ritardo nell'adempimento della obbligazione di rilascio, non si fosse verificato, il proprietario dell’immobile avrebbe potuto evitare il danno, consistente nella perdita di una più favorevole occasione di vendita. In caso di risposta affermativa, il danno da ritardo nell'inadempimento sussiste ed è imputabile al comportamento del conduttore” (Cass. Civ.; Sez.III; Sent. n. 22352 del 22.10.2014). 

Pertanto, alla luce dell’unanime orientamento della Corte di Cassazione e in risposta alla domanda della nostra lettrice, si può affermare che: “In tema di locazione, in caso di ritardato rilascio di immobile, è automatica la condanna del conduttore ad un generico risarcimento del danno da occupazione oltre il limite di durata, consistente, ex art. 1591 c.c., nella corresponsione del canone convenuto sino alla restituzione, salvo che il locatore non provi di aver patito un ulteriore danno, nel qual caso, sulla base di una valutazione prognostica “ex ante”, sarà legittimato ad agire per ottenere l’ulteriore ed autonomo risarcimento.”(Cass. Civ.; Sez. III; Sent. n. 18946/19, dep. 16.07.2019). 

Rimango in attesa come sempre delle vostre richieste via mail, dandovi appuntamento alla prossima settimana.

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