cielo sereno (MC)
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Torna, come ogni domenica, la rubrica curata dall’avv. Oberdan Pantana, “Chiedilo all'avvocato”. Questa settimana, le numerose mail arrivate hanno interessato principalmente la tematica relativa alle infiltrazioni nei condomìni e alla ripartizione delle spese, con attenzione ai profili di responsabilità tra proprietari e condominio.
Ecco la risposta dell’avv. Oberdan Pantana, alla domanda posta da un lettore di Macerata che chiede: “Se dal lastrico solare di un condomino provengono infiltrazioni d’acqua chi è tenuto a pagare?”.
Le infiltrazioni d’acqua nei condomìni continuano a rappresentare una delle principali fonti di contenzioso tra proprietari di appartamenti, ma non sempre le spese vengono ripartite in modo coerente con la reale funzione dei beni coinvolti.
È proprio su questo punto che interviene una recente decisione della Corte di Cassazione, destinata a incidere in modo significativo sulla prassi, affrontando il tema delle infiltrazioni provenienti da lastrici solari o terrazze a livello di proprietà esclusiva e dei relativi criteri di imputazione dei costi.
La vicenda origina da un giudizio instaurato dinanzi al Tribunale di Torre Annunziata, nel quale i proprietari di un’unità immobiliare avevano convenuto in giudizio la titolare dell’appartamento sovrastante, lamentando danni causati da ripetute infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo di proprietà esclusiva di quest’ultima; gli attori chiedevano l’accertamento della responsabilità esclusiva della convenuta, la sua condanna al risarcimento dei danni subiti e l’esecuzione delle opere necessarie ad eliminar le cause di infiltrazione.
Nel corso del giudizio veniva accertato che le infiltrazioni erano dovute a una inadeguata impermeabilizzazione e a un sistema di deflusso delle acque non idoneo, senza che emergessero elementi sufficienti per imputare tali carenze a una condotta diretta della proprietaria del lastrico.
I giudici di merito, sia in primo grado sia in appello, escludevano una responsabilità esclusiva della stessa e ritenevano applicabile il criterio di cui all’art. 1126 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese per i lastrici solari ad uso esclusivo, ponendo un terzo dell’importo a carico del titolare e i restanti due terzi a carico dei condomini le cui unità risultano coperte dal lastrico; in tale prospettiva, la responsabilità per i danni veniva distribuita tra le parti.
La decisione veniva impugnata dai proprietari dell’immobile sottostante, i quali contestavano l’applicazione automatica dell’art. 1126 c.c., evidenziando come nel caso di specie il lastrico solare non svolgesse una funzione di copertura a favore di una pluralità di unità immobiliari, ma incidesse solo su una.
Tale circostanza, unitamente alla presenza di un edificio composto da due soli proprietari, avrebbe dovuto condurre, secondo i ricorrenti, all’applicazione di un diverso criterio di riparto, più coerente con la funzione effettiva del bene.
Investita della questione, la Corte di Cassazione accoglie il motivo di ricorso relativo alla violazione di legge e introduce un chiarimento di rilievo sistematico, essa osserva come il criterio previsto dall’art. 1126 c.c. abbia natura derogatoria rispetto al principio generale di cui all’art. 1123 c.c. e trovi giustificazione solo quando il lastrico, pur essendo di uso o proprietà esclusiva, svolge anche una funzione di copertura a vantaggio di più unità immobiliari, così da bilanciare l’utilità esclusiva del titolare con quella, più ampia, degli altri condomini.
Diversamente, quando il lastrico solare o la terrazza a livello copre una sola unità immobiliare, viene meno la ratio della norma: applicare l’art. 1126 c.c. determinerebbe un effetto sproporzionato, imponendo al proprietario dell’immobile sottostante di sostenere una quota rilevante di spesa per un bene dal quale trae un’utilità limitata; in tali casi, afferma la Corte, il criterio corretto è quello di cui all’art. 1125 c.c., quale espressione del principio generale di proporzionalità tra spese e utilità sancito dall’art. 1123 c.c.
La decisione valorizza dunque la funzione concreta del bene, imponendo di verificare se il lastrico serva più unità o una soltanto, con conseguenze dirette sulla ripartizione delle spese.
Resta fermo che, in materia di infiltrazioni, può configurarsi una responsabilità concorrente tra il proprietario del lastrico, quale custode ex art. 2051 c.c., e il condominio, salvo prova contraria. Pertanto, in risposta al nostro lettore, si può affermare che: "Se il terrazzo o lastrico solare da cui provengono le infiltrazioni copre esclusivamente il suo appartamento, non si applica il criterio dell’art. 1126 c.c., ma quello dell’art. 1125 c.c., con una ripartizione delle spese più aderente all’effettiva utilità del bene; resta comunque possibile una responsabilità concorrente tra il proprietario del terrazzo e il condominio, a seconda delle cause del danno" (Cass. civ., sez. II, ord., 21 aprile 2026, n. 10534). Rimango in attesa come sempre delle vostre richieste via mail, dandovi appuntamento alla prossima settimana.
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