Attualità Altri comuni

Condominio, solo in alcuni casi l'acquirente ha il parcheggio assicurato

di Picchio News

03/06/2018 16:45

Stampa PDF

Torna, puntuale come ogni domenica, l'appuntamento con la nostra rubrica Chiedilo all'avvocato, curata dall'avvocato Oberdan Pantana.

In questa settimana, le numerose mail arrivate hanno interessato maggiormente il tema del condominio ed il corretto utilizzo dei parcheggi da parte dei relativi condomini.

Ecco la risposta del legale Oberdan Pantana.

Condominio e uso corretto del parcheggio: il caso di specie ci offre la possibilità di fare chiarezza quando l’acquirente di un appartamento condominiale ha anche assicurato il parcheggio riferito al medesimo condominio. 

Caso giuridico: Il costruttore procede alla vendita delle varie unità immobiliari che compongono il fabbricato realizzato nel 1972 riservandosi la proprietà del cortile retrostante il corpo di fabbrica; quest'ultimo che in data 1991 viene successivamente venduto ad una società. Questa “manovra” non piace al condominio che cita in giudizio il venditore contestando la validità della vendita del cortile perché, a quanto pare, questo era gravato da vincolo a parcheggio a favore dell'intero fabbricato.

Occorre partire dal presupposto che la normativa di settore non è certamente delle più semplici in quanto varia in relazione ad una serie di elementi quali la data di rilascio del titolo edilizio in virtù del quale è stato realizzato il fabbricato, la data del primo atto di vendita, la data dell'atto di vendita relativo alle aree vincolate e chi più ne ha più ne metta.

Immobili realizzati prima della legge ponte. Una prima categoria di immobili riguarda quelli realizzati prima dell'entrata in vigore della c.d. legge ponte (ovvero della Legge n. 765/1967). Le aree a parcheggio realizzate in vigenza di tale disciplina devono essere considerate “libere” in quanto la normativa urbanistica dell'epoca non prevedeva alcun vincolo.

Immobili realizzati tra il 1967 e il 2005. Con l'entrata in vigore della legge ponte, la disciplina relativa alla circolabilità degli spazi adibiti a parcheggio subisce una prima modifica. L'art. 18 Legge n. 765/1967, infatti, modificò la legge urbanistica del 1942 inserendo, al suo interno, l'articolo 41-sexies. Tale norma introdusse il vincolo, per la nuove costruzioni, non solo di realizzare delle aree destinate al parcheggio delle autovetture, ma andò anche oltre stabilendo che vi fosse un rapporto tra le cubature assentite (ovvero i metri cubi di progetto) e le superfici da adibire a parcheggio. Tale rapporto veniva fissato, in un primo tempo, in 1 a 20 (poi ridotto a 1 a 10); in sostanza, per ogni 10 mc di costruzione, occorre realizzare un parcheggio di 1 mq.

Il contenuto della nuova disciplina. Occorre tener presente che le aree a parcheggio svolgono soprattutto una funzione pubblicata in quanto mirano a disciplinare la viabilità ed a salvaguardare l'ordine pubblico e la vivibilità delle città. Prevedere idonei spazi riservati alla sosta dei veicoli e, parallelamente, prevedere specifici obblighi di utilizzo degli stessi, vuol dire - in primo luogo - evitare che un eventuale abbandono disordinato e casuale dei veicoli possa produrre il blocco della circolazione stradale e quindi - a cascata - vuol dire prevenire possibili pericoli nella circolazione. Il Legislatore, resosi conto che il numero di vetture in circolazione aumentava giorno per giorno il che procurava, oggettivamente, la difficoltà di trovare un parcheggio, cercò una soluzione imponendo al costruttore di realizzare, accanto agli appartamenti, anche delle aree destinate a contenere le auto in sosta. Gli spazi a parcheggio realizzati in vigenza della legge ponte soggiacciono ad una disciplina speciale per cui costituiscono delle pertinenze delle unità immobiliari. Il costruttore, eventualmente, può riservarsi la proprietà di tali aree e, in ipotesi, può anche venderle a terzi, fermo restando il diritto reale d'uso in favore dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Immobili realizzati in vigenza della Legge n. 246/2005. La situazione cambia radicalmente con la Legge 28 novembre 2005, n. 246 (c.d. legge di semplificazione del 2005). A tale norma viene riconosciuto il merito di aver “liberalizzato” la vendita delle aree a parcheggio spezzando il rapporto di pertinenzialità inscindibile tra l'appartamento ed il posto auto favorendo, in questo modo, la circolabilità degli immobili. A ben guardare, lo spirito della legge non viene tradito; l'obbligo di realizzare gli spazi a parcheggio rimane, per cui le auto troveranno comunque una loro collocazione ma, al proprietario dell'appartamento, viene data una alternativa: acquistare il posto auto, ovvero rinunciare all'acquisto e  lasciare la propria autovettura in altra zona. Occorre tener presente che, secondo la giurisprudenza, la Legge n. 246/2005 non ha portata retroattiva per cui troverà applicazione solo per i fabbricati realizzati in data successiva alla sua entrata in vigore.

Quale disciplina si applica al caso in esame? Dettate le regole di base, occorre stabilire quale disciplina applicare al caso concreto. Nel nostro caso abbiamo un fabbricato realizzato nel 1972 mentre la vendita in blocco del cortile su cui gravava il vincolo a parcheggio viene realizzata quasi 20 anni dopo, ovvero solo nel 1991. La disciplina applicabile, quindi, è quella relativa agli immobili realizzati tra il 1967 e il 2005. Di conseguenza, i condòmini avranno il diritto reale d'uso sulle aree a parcheggio che, eventualmente, potranno anche essere vendute a terzi purché venga garantito l'utilizzo ai condòmini, dietro comunque un equo compenso al costruttore.

L'atto di vendita è nullo? A questo punto occorre effettuare una precisazione. L'atto di vendita dell'area vincolata a parcheggio è solo parzialmente nullo in quanto la nullità colpisce solo quella clausola contrattuale che impedisce l'esercizio del diritto d'uso in favore dei condòmini. 

A tal proposito, la Corte di Cassazione, Sez. II Civile, sentenza n. 26911/17, depositata il 14.11.2017, statuisce che: “Solo i proprietari degli immobili realizzati tra il 1967 ed il 2005 possono vantare il diritto reale d'uso sulle aree vincolate a parcheggio. In tale ipotesi, l'atto di vendita dell'area vincolata è valido; solo le clausole contrattuali che impediscono ai condòmini l'esercizio del diritto d'uso vengono colpite da nullità. L'esercizio del diritto reale d'uso non è gratuito; chi vuole avvalersene, deve corrispondere un equo compenso al costruttore”.

Come sempre rimango in attesa delle vostre richieste dandovi appuntamento alla prossima settimana. 

Avv. Oberdan Pantana