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Il mediatore immobiliare reticente o mendace deve risarcire l’acquirente?

Il mediatore immobiliare reticente o mendace deve risarcire l’acquirente?

Torna, come ogni domenica, la rubrica curata dall’avv. Oberdan Pantana, "Chiedilo all'avvocato". Questa settimana, le numerose mail arrivate hanno interessato maggiormente le problematiche relative alle compravendite immobiliari e nello specifico il ruolo del mediatore.

Ecco la risposta dell’avv. Oberdan Pantana, alla domanda posta da un lettore di Macerata che chiede: "Il mediatore immobiliare reticente o mendace deve risarcire l’acquirente?".

A tal proposito risulta utile portare una recente vicenda risolta poi in Cassazione che ha riguardato proprio un mediatore immobiliare che era stato reticente circa la presenza di abusi edilizi sull’immobile nei confronti del promissario acquirente.

La Suprema Corte ricorda in primo luogo che «il mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) - ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare».

Dalla lettura combinata dell'art. 1759, comma 1, c.c. con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la legge n. 39/1989, si desume la natura professionale dell'attività del mediatore, il quale (pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico giuridica) riveste comunque un ruolo che gli permette di «svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare».

Da tale affermazione discende la responsabilità del mediatore anche per informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.

Nella vicenda in esame, la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, lo rende responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.

Pertanto, in risposta al nostro lettore si può affermare che: “In tema di mediazione immobiliare è configurabile una responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita” (Cass. Civ., Sez. II, ordinanza del 02.05.2023 n. 11371). Rimango in attesa come sempre delle vostre richieste via mail, dandovi appuntamento alla prossima settimana.

                                                    

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